بانک مرکزی آمار مربوط به تعداد و قیمت معاملات مسکن شهر تهران در فروردین‌ماه را منتشر کرد. بر اساس این گزارش، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در فروردین‌ماه سال ۱۳۹۹، به ۱۲۰۰ واحد مسکونی محدود شده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۸۷.۸  و ۶۳.۷ درصد کاهش را نشان می‌دهد.

پیش‌تر ایرناپلاس گزارشی میدانی از بنگاه‌های معاملات املاک در تهران منتشر کرد که نشان می‌داد معاملات خرید و فروش به دلیل  شیوع کرونا و لزوم تعطیلی بنگاه‌ها به میزان زیادی تحت تأثیر قرار گرفته است. لذا گزارش حاضر از این نظر قابل پیش‌بینی بود، اما اگر متغیر قیمت را وارد معادله کنیم، این گزارش واقعیات دیگری را به نمایش می‌گذارد.

کاهش معاملات همراه با افزایش قیمت

در ماه مورد بررسی با اینکه نزدیک ۶۴ درصد کاهش در معاملات وجود داشته، با این حال، با افزایش قیمت مواجهیم. مطابق گزارش بانک مرکزی در فروردین، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران، ۱۵.۳ میلیون تومان بوده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۵.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد.

همان‌طور که می‌دانیم در علم اقتصاد، قیمت و قیمت‌یابی عنصری مرکزی است که از بنیادی‌ترین قوانین علم اقتصاد مربوط به تحرکات و نیروهای بازاری یا همان عرضه و تقاضا تأثیر می‌پذیرد. معمولاً بازارهایی فراتر از قوانین و سازوکارهای طبیعی اقتصاد حرکت می‌کنند که انحصاری یا مصنوعی باشند. در بازار انحصاری به‌جای اینکه عرضه متأثر از قیمت‌ها و به‌تبع تقاضا باشد، برعکس فرد انحصارگر است که با تصمیمات خود بازارسازی می‌کند. درباره بازار مسکن تهران هم زمانی که زمستان گذشته قیمت‌ها از مرز اشباع هم فراتر رفته بود و زیر سایه رکود قرار داشت، آمارهایی از رشد خرید و فروش و افزایش قیمت‌ها شنیده می‌شد؛ اتفاقی که برخی از تحلیل‌گران علت آن را ایجاد معاملات صوری عنوان می‌کردند.

اما شاید در این زمینه نباید زود قضاوت کرد. بازار ملک تهران هرچند امکان دارد گروه‌های بازیگر قدرتمندی داشته باشد، اما نمی‌توان آن را انحصاری به حساب آورد. در فروردین هم با رشد معاملات مواجه نیستیم که آن را صوری فرض کنیم، پس دلیل رشد قیمت آن چیست؟ برای پاسخ به این سؤال، بهترین فرض کاهش عرضه است. همان‌طور که در گزارش قبلی ایرناپلاس آمده، عرضه به دلیل بیماری کرونا از دو جهت متأثر شد: ابتدا تعطیلی بنگاه‌های املاک و دوم نگرانی فروشندگان از بیماری و تعویق معاملات. البته این عامل برای خریداران هم وجود داشته و از همین رو، می‌توان به کاهش  همزمان عرضه و تقاضا اشاره کرد. با این حال، به نظر می‎‌رسد این تقاضاها از نوع مصرفی بوده که حد بالای اضطرار آن مانند بازار اجاره بر قیمت کم‌تأثیر نیست.

گرایش‌های مصرفی

شاید بتوان گفت در بازار ملک تهران، گرایش غالب تقاضاهای مصرفی به سمت واحدهایی با متراژ کوچک و متوسط مقیاس است، اما تقاضاهای سرمایه‌ای همه نوع متراژی را در برمی‌گیرد. در سمت عرضه هم واحدهای خالی بیشتر در متراژهای بزرگ وجود دارد. این گزاره‌ها می‌گوید اگر معاملات بیشتر روی بخش‌های کوچک‌مقیاس و ارزان‌تر قرار داشته باشد، حکایت از وزن سنگین‌تر تقاضاهای مصرفی در کل معاملات دارد.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی نشان می‌دهد بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰  تا ۷۰ متر مربع با سهم ۱۲.۶ درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ و ۷۰ تا ۸۰ متر مربع به ترتیب با سهم‌های ۱۲.۵ و ۱۱.۸ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۹۰ متر مربع، ۵۷.۹ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

همچنین طبق اطلاعات بانک مرکزی در فروردین‌ماه امسال واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۹ تا ۱۰.۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع بنا با سهم ۹.۷ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند و دامنه قیمتی ۷.۵ تا ۹ میلیون تومان با سهم ۸.۳ درصد در رتبه بعدی قرار گرفته است. در این ماه، توزیع حجم معاملات به‌گونه‌ای بوده که ۵۳.۸ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران (۱۵.۳ میلیون تومان) معامله شده‌اند. همچنین توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد هم حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش ۴۵۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان با اختصاص سهم ۱۰.۳ درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش ۶۰۰ تا ۷۵۰ و ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم‌های ۹.۴ و ۹.۲ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود ۵۱.۶ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان اختصاص داشته است.

رشد ۳۱ درصدی شاخص اجاره

در نهایت این آمارها حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۵.۵ درصدی از کل  معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۲ و ۴ به ترتیب با سهم‌های ۸.۵ و ۸.۲ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

عرضه‌کنندگان مسکن با اینکه با رکود دوران کرونا مواجه بوده‌اند، اما همزمان از فضای اضطراری آن برای رشد قیمت استفاده کرده‌اند؛ موضوعی که همیشه در معاملات استیجاری مشاهده می‌شود. جالب است بدانیم که طبق آمار بانک مرکزی در همین ماه فروردین شاخص کرایه مسکن اجاره ای نسبت به ماه گذشته و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲۸.۷ و ۳۱ درصد رشد کرده‌اند.