بازار مسکن در ایران طی سال‌های اخیر با یک مسئله دووجهی مواجه بوده است؛ از یک سو، انباشت پروژه‌های نیمه‌تمام و رشد هزینه ساخت، تأمین مسکن را برای بخش قابل توجهی از خانوارها دشوار کرده و از سوی دیگر، افزایش قیمت و اجاره‌بها باعث شده است سیاست‌های صرفاً مالکیت‌محور، پاسخگوی تمام ابعاد مسئله مسکن نباشد.

در چنین شرایطی، عملکرد  دولت در حوزه مسکن را نمی‌توان فقط با تعداد واحدهای افتتاح‌شده سنجید؛ بلکه باید بررسی کرد چه میزان از پروژه‌های قبلی به سرانجام رسیده، چه گروه‌هایی در سیاست‌های جدید مورد هدف قرار گرفته‌اند و آیا مسیر سیاست‌گذاری از «خانه‌دار کردن» صرف به سمت «تأمین امکان سکونت» در حال تغییر است یا خیر.

بررسی آمارهای ارائه‌شده از سوی وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد که در بخش قابل توجهی از پروژه‌های حمایتی مسکن، به‌ویژه در مراحل پایانی ساخت، نقش پررنگی داشته است. همزمان، سیاست‌های جدیدی همچون مسکن کارگری، مسکن محرومان و مسکن استیجاری در دستور کار قرار گرفته است.

کارنامه‌ای که در مراحل پایانی ساخت پررنگ‌تر شده است

یکی از نکات قابل توجه در آمار عملکرد پروژه‌های حمایتی مسکن، افزایش سهم دولت چهاردهم هرچه پروژه‌ها به مراحل پایانی ساخت نزدیک می‌شوند، است.

در همین راستا احسان مسعودی مشاور معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اظهار داشت: از مجموع ۷۳۶ هزار و ۷۰۳ واحد دارای پروانه ساختمانی، حدود ۲۵۹ هزار و ۱۰۶ واحد در دولت  به این مرحله رسیده‌اند؛ یعنی سهم این دولت از کل عملکرد ثبت‌شده در این شاخص ۳۵.۱۷ درصد بوده است. در مرحله قرارداد مشارکت مدنی نیز از مجموع ۵۱۶ هزار و ۱۶۱ واحد، حدود ۱۷۳ هزار و ۷۱۸ واحد در دولت چهاردهم به این مرحله رسیده‌اند که معادل ۳۳.۶۹ درصد است.

وی افزود: از مجموع ۶۸۹ هزار و ۶۲۶ واحد که عملیات ساخت آنها آغاز شده، ۱۵۷ هزار و ۶۳۶ واحد مربوط به دولت چهاردهم است. این سهم در مرحله اتمام فونداسیون به ۳۳.۸۷ درصد می‌رسد.

او گفت: در مرحله اتمام اسکلت و سقف، سهم دولت چهاردهم به ۵۴.۳۴ درصد افزایش یافته و در مرحله سفت‌کاری به ۶۹.۲۹ درصد می‌رسد. این روند در مراحل پایانی حتی پررنگ‌تر است؛ به‌طوری که از مجموع ۱۶۱ هزار و ۴۶ واحد دارای نازک‌کاری، ۱۳۳ هزار و ۱۷۸ واحد در دولت چهاردهم به این مرحله رسیده‌اند؛ یعنی ۷۶.۴۹ درصد.

مسعودی توضیح داد: از مجموع ۱۰۱ هزار و ۵۱۹ واحد دارای اتمام کارهای پایانی، ۸۰ هزار و ۴۳۴ واحد مربوط به عملکرد دولت چهاردهم است که سهمی معادل ۷۹.۲۳ درصد دارد.

این اعداد یک پیام مشخص دارند: بخش مهمی از فعالیت دولت در حوزه مسکن، به تکمیل پروژه‌هایی اختصاص داشته که مراحل اولیه آنها در سال‌های گذشته طی شده بود. بنابراین، بخشی از کارنامه این دولت را باید در «تبدیل پروژه‌های در حال ساخت به واحدهای قابل بهره‌برداری» ارزیابی کرد، نه صرفاً در تعداد پروژه‌هایی که از صفر آغاز شده‌اند.

۱۳۰ هزار افتتاح؛ اما همه آنها مسکن حمایتی نیستند

در همین چارچوب،  فرزانه صادق وزیر راه و شهرسازی از افتتاح حدود ۱۳۰ هزار واحد مسکونی شهری و روستایی خبر داده است. نکته مهم این است که این عدد را نمی‌توان معادل مسکن حمایتی دانست؛ چرا که این مجموعه شامل مسکن مهر، مسکن نیروهای مسلح، بافت فرسوده، مسکن خودمالک و مسکن روستایی نیز می‌شود.

بر اساس توضیحات وزیر، حدود ۳۰ هزار واحد از این افتتاح‌ها مربوط به مسکن حمایتی بوده است.

آمارها حاکی از آن است که مجموع ۱۳۴ هزار و ۷۷ واحد را در بخش‌های مختلف اعلام کرده که شامل ۴۴ هزار و ۶۰۰ واحد خودمالک روستایی، ۳۲ هزار و ۶۳۷ واحد خودمالک شهری، ۳۲ هزار و ۳۵۰ واحد نهضت ملی مسکن، ۱۴ هزار و ۳۳۲ واحد بافت فرسوده، هفت هزار و ۸۲۹ واحد مسکن نیروهای مسلح و دو هزار و ۳۲۹ واحد مسکن مهر است.

بنابراین، در تحلیل آمار باید میان کل واحدهای افتتاح‌شده یا در برنامه افتتاح و واحدهای مسکن حمایتی تفکیک قائل شد؛ چرا که این دو عنوان یکسان نیستند.

تغییر مهم‌تر؛ عبور از سیاست صرفاً مالکیت‌محور

شاید مهم‌ترین تحول در رویکرد جدید، نه در تعداد واحدها، بلکه در تغییر تعریف مسئله مسکن باشد.

در همین راستا محمود اولاد، مجری طرح جامع مسکن در جلسه نشست هم اندیشی وزارت راه وشهرسازی، با تأکید بر این موضوع معتقد است مسکن نباید صرفاً با «مالکیت» تعریف شود. این دیدگاه از یک واقعیت اقتصادی نشأت می‌گیرد: برای خانواری که توان خرید خانه ندارد، صرفاً افزایش تعداد واحدهای ملکی لزوماً به  معنای حل مشکل سکونت نیست.

در این چارچوب، مسکن استیجاری می‌تواند به‌عنوان مکمل سیاست‌های مالکیت مطرح شود. دولت اعلام کرده است که هدف اولیه ۱۰ هزار واحد مسکن استیجاری بوده، اما در مرحله نخست تأمین منابع برای ۶ هزار واحد انجام شده و چشم‌انداز بلندمدت، ساخت ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری است.

اهمیت این طرح از آنجا ناشی می‌شود که بخش قابل توجهی از خانوارهای دهک‌های پایین، به‌خصوص زوج‌های جوان، در کوتاه‌مدت امکان ورود به بازار خرید را ندارند. بنابراین، اگر سیاست عمومی تنها بر افزایش مالکیت متمرکز باشد، این گروه ممکن است سال‌ها در چرخه اجاره و افزایش هزینه مسکن باقی بمانند.

در مدل پیشنهادی، اجاره واحدهای مسکونی با دوره چهار تا پنج ساله و اجاره‌بهای پایین‌تر از بازار می‌تواند فرصتی برای کاهش فشار هزینه‌ای و افزایش امکان پس‌انداز خانوار ایجاد کند.

تمرکز بر گروه‌هایی که کمتر دیده شده‌اند

محور دیگر سیاست جدید، توجه به گروه‌هایی است که در برنامه‌های سنتی مسکن کمتر مورد توجه قرار گرفته‌اند؛ از جمله مستأجران کم‌درآمد ساکن در بافت‌های ناکارآمد.

به گفته اولاد، بخش قابل توجهی از برنامه‌های بازآفرینی شهری ماهیت مالک‌محور دارد و مستأجران، به‌ویژه خانوارهای دهک‌های اول و دوم، سهم کمتری از حمایت‌ها دریافت می‌کنند. این مسئله از منظر سیاست‌گذاری اهمیت زیادی دارد؛ زیرا ممکن است نوسازی یک محله به بهبود کالبدی آن منجر شود، اما در صورت نبود سیاست حمایتی برای مستأجران، بخشی از خانوارهای کم‌درآمد توان ماندن در همان محدوده را از دست بدهند.

از این منظر، طراحی برنامه مستقل برای مستأجران کم‌درآمد می‌تواند حلقه مفقوده سیاست بازآفرینی شهری باشد.

چالش اصلی؛ فاصله میان «ساخت» و «توان پرداخت»

با وجود این اقدامات، مسئله اصلی بازار مسکن همچنان پابرجاست: توان اقتصادی خانوارها با هزینه مسکن فاصله زیادی دارد.

حتی افزایش عرضه نیز اگر متناسب با توان خرید و اجاره خانوارها نباشد، الزاماً به معنای حل بحران مسکن نیست. به همین دلیل، تأکید مجری طرح جامع مسکن بر اصلاح نظام حمایت‌ها، هدفمندکردن یارانه‌ها، تنوع ابزارهای تأمین مالی و ارزیابی اثر مقررات ساختمانی بر قیمت نهایی، اهمیت ویژه‌ای دارد.

از سوی دیگر، سیاست‌هایی مانند الحاق زمین نیز نمی‌تواند نسخه‌ای یکسان برای همه شهرها باشد. ظرفیت زمین، هزینه آماده‌سازی، دسترسی به خدمات، وضعیت اشتغال و قدرت خرید خانوار در هر منطقه متفاوت است و اجرای سیاست مسکن بدون توجه به این تفاوت‌ها می‌تواند به افزایش هزینه یا ایجاد سکونتگاه‌های کم‌تقاضا منجر شود.

آمارها نشان می‌دهد سهم دولت چهاردهم در مراحل پایانی پروژه‌های حمایتی، به‌ویژه نازک‌کاری و اتمام عملیات، قابل توجه بوده و همزمان حدود ۱۳۰ هزار واحد مسکونی شهری و روستایی افتتاح شده است. در کنار آن، آغاز ساخت ۹۴ هزار واحد مسکن کارگری، اجرای طرح ۵۰ هزار واحدی مسکن محرومان و هدف‌گذاری ساخت ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری، از تلاش برای متنوع‌کردن سیاست‌های مسکن حکایت دارد.

با این حال، موفقیت نهایی این سیاست‌ها نه فقط با تعداد واحدهای ساخته‌شده، بلکه با میزان دسترسی واقعی خانوارهای هدف به این واحدها سنجیده خواهد شد. اگر زمین، تسهیلات و ساخت‌وساز به کاهش هزینه سکونت و افزایش قدرت انتخاب خانوارها منجر شود، می‌توان از یک تغییر رویکرد واقعی سخن گفت؛ در غیر این صورت، افزایش تعداد واحدها به تنهایی نمی‌تواند شکاف عمیق میان درآمد خانوار و هزینه مسکن را پر کند.

باشگاه خبرنگاران جوان